Tasación inmobiliaria por comparables: cómo hacerla

La tasación es muchas veces la primera reunión con un propietario, y de cómo la presentes depende que te deje la propiedad. Un número dicho de memoria se discute; una tasación armada con comparables y bien explicada, mucho menos.

Esta guía repasa el método por comparables paso a paso y qué conviene entregarle al propietario al final. Al cierre te mostramos cómo se arma en ADVen.

¿Qué es una tasación por comparables?

Es estimar el valor de una propiedad mirando otras parecidas que se vendieron o se están ofreciendo cerca, y corrigiendo las diferencias. Es el método comparativo de mercado, el mismo que se enseña en la Universidad de la República como valoración a partir de la homologación de datos del mercado inmobiliario^[1].

La clave está en la corrección: casi nunca aparece una propiedad idéntica, así que hay que ajustar por las diferencias que afectan el valor^[2], como la ubicación, el estado o el tamaño.

¿Cómo elegir los comparables?

Un buen comparable se parece a la propiedad que tasás en lo que más pesa en el precio. Al elegirlos, fijate en esto:

• Cercanía. Misma zona o barrio. Si no alcanza, ampliá de a poco el radio en vez de saltar a otra zona.
• Mismo tipo y operación. Un apartamento se compara con apartamentos, y una venta con ventas.
• Datos recientes. Una propiedad publicada o cerrada hace mucho dice poco del mercado de hoy.
• Publicados y cerrados. El precio de publicación muestra lo que se pide; el de cierre, lo que se paga. Si tenés cierres propios, valen oro.

Descartá los que se alejan mucho del resto, por precio o por características. Un comparable raro mueve el resultado más de lo que aporta.

¿Cómo se llevan las superficies a una misma medida?

No es lo mismo un metro cubierto que uno de balcón o de patio. Para comparar el valor por metro, cada tipo de superficie se convierte a su equivalente en metros cubiertos: la cubierta cuenta entera y la semicubierta, la descubierta y el terreno cuentan solo una parte.

Cuánto pesa cada tipo no es una regla fija: cambia según el tasador y la zona. Lo importante es usar el mismo criterio para la propiedad que tasás y para todos sus comparables.

¿Cómo se ajusta cada comparable?

Con las superficies homogéneas, comparás característica por característica. Para cada una decidís si el comparable está mejor, igual o peor que tu propiedad, y lo corregís hacia arriba o hacia abajo.

• Ubicación. Cuadra, entorno, servicios cerca.
• Estado. Si está para entrar o necesita arreglos.
• Piso, vista y luminosidad.
• Antigüedad.
• Cochera y amenities.
• Distribución. Si los ambientes están bien aprovechados.

No todas las características pesan igual. Conviene darle a cada una un peso, que el total sume el cien por cien, y guardar esa tabla para usarla siempre igual en el mismo tipo de propiedad.

¿Qué valor sale al final?

Con los comparables ajustados tenés un valor por metro para cada uno. En lugar de quedarte con un promedio, mirá el rango: un valor bajo, uno sugerido en el medio y uno alto. El rango le muestra al propietario dónde está el mercado, y no solo un número.

También conviene decir cuánta confianza tiene ese rango. Pocos comparables, muy lejos o con datos viejos dan un resultado menos firme, y es mejor avisarlo que sostener un número que después no se cumple.

¿Qué le entregás al propietario?

La tasación funciona mejor como propuesta de comercialización que como un valor suelto. Un buen informe incluye:

• Precio de publicación sugerido y objetivo de cierre, con el margen de negociación que esperás.
• Los comparables, en un mapa y en una tabla, para que vea de dónde sale el valor.
• Cómo vas a comercializarla: dónde se publica y cómo vas a informarle los avances.
• Tus datos de contacto, con tu marca.

Cómo se hace en ADVen

En ADVen, la tasación por comparables sigue estos mismos pasos, sin planillas:

• Comparables de tres lados. Buscás en tu cartera, en tus propios cierres y en propiedades publicadas por otras inmobiliarias que usan ADVen. También podés pegar un link de Mercado Libre o cargar un relevamiento propio.
• Sugerencias ordenadas. El buscador te los muestra como muy parecidos, parecidos o menos parecidos, con el motivo de cada uno.
• Superficies y ajustes. Homogeneizás las superficies con los pesos que elijas y ajustás cada comparable por característica. La tabla de ajustes se guarda como plantilla por tipo de propiedad.
• Rango con confianza. ADVen calcula el valor bajo, el sugerido y el alto, con un nivel de confianza y el porqué.
• Propuesta en PDF, con tu marca. Incluye el precio de publicación, el objetivo de cierre, el mapa de comparables y tus datos. Las propiedades de otras inmobiliarias aparecen como "Otra inmobiliaria", sin nombre.
• De la tasación a la propiedad. Cuando la marcás como captada, la propiedad se crea en un clic con los datos de la tasación.

Qué hacer ahora

1. Armá tu tabla de pesos por característica para el tipo de propiedad que más tasás, y usala siempre igual.
2. En la próxima tasación, juntá comparables publicados y, si los tenés, cierres propios de la misma zona.
3. Presentá un rango y una propuesta de comercialización, no un número suelto.
4. Después de captar, mandale al propietario cómo rinde la publicación, para que vea que la propiedad se mueve.